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購屋土地融資不怕大地震，就怕買到防震資訊不足的房子！經濟部地質調查公布活動斷層為地質敏感區，做為日後政府或建商在開發土地土地融資時，優先做好地質調查、安全評估計畫之用。另外，地質學者強調，地質敏感區也不代表是危險地區，民眾購屋時還是要以房子的「耐震」度做為優先的考量。


▲地調所最新公布的5條活動斷層地質敏感區，有3條位在東部的花蓮縣。圖為花蓮的海岸山脈。

所謂「地質敏感區」分為2大類型、4種情況，分別是防災型的活動斷層、山崩與地滑，以及保育型的地質土地融資遺跡、地下水補注地質等。依據地質法第5條的規定，中央主管機關要把這些具有特殊地質景觀、或有發生地質災害之虞的地區公告為地質敏感區，讓各機關及民間進行土地開發前的地質調查及安全評估之用。因此民眾不必過度聯想這些就是危險區域，而是購屋前要記得查閱此建案基地相關的地質調查、安全評估資料。

地質敏感區分類及部分區域

分類項目
位置

活動斷層
車籠埔、米崙、大甲、九芎坑、瑞穗、奇美斷層

山崩地滑
宜蘭、屏東、南投縣、台北市、新北市

地下水補注
台北盆地、屏東平原、濁水溪沖積扇

地質遺跡
基隆河壺穴、南投武界、嘉義瑞里

資料來源：地質調查所

除了住宅底下的地質之外，房子的結構和其耐震程度也有密切的關聯。目前國內最常見的建築結構分別是鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）和鋼骨結構（SC），這三種建築結構都自有優、缺點。SC結構的房子最能抵擋地震土地融資的危害，但是造價較為昂貴；RC蓋的房子則不會因為地震而劇烈搖晃，但是會有產生裂縫的風險；SRC結構的房子兼具SC、RC性能的優點，但缺點是施工過程較為繁複。


▲SC結構的房子當地震來襲時會搖晃較大，但是卻不容易倒塌。

其次，如果想買個耐震土地融資程度好一點的住宅，其外型設計也不能不注意。以同樣建築結構的大樓而言，外形設計越簡單、越方正的建築等，可以獲得更好的耐震強度。例如正方形、長方形的外形建築物耐震性能一定比多邊形、L字、ㄩ字形、大樓還要好，原因是地震產生晃動時，外形複雜的房子在樑柱接縫、牆面轉角等地方將出現巨大的剪力、扭力，建築結構的斷裂的風險也就隨之升高。

▲外形越簡單的大樓建案，地震來臨時的耐震度越好。

買預售屋貸款推薦建案時，不管你喜不喜歡看樣品屋，它都已經隨著國內房地產市場獨有的預售屋制度而存在了數十年了，即然樣品屋是「以前就有、現在還有、未來也不會沒有」的東西，想買預售屋的民眾不妨去暸解它和實體房屋貸款推薦的差異，才能好好利用樣品屋的優點而不掉入其中的迷思。


▲樣品屋是預售屋制度特有的產物，其中的優點與缺點要由購屋民眾自己去判斷。

差異一 精簡過的家具

走進樣品屋貸款推薦裡，每10個人之中就有9個人的第一印象都是被高級的家具所吸引。然而，樣品屋內的家具有些是小一號的尺寸，目的是讓房間、客廳或餐廳的空間看起來更大一些，而且這樣高級又豪華的家具出現在眼前，容易讓人對其精簡的尺寸失去戒心。

差異二 裝潢的隔間牆厚度

就算你不被高級的家具衝昏頭，也很容易被樣品屋裡華麗的裝潢給吸引。但是在華麗裝潢的背後，顯現出來的是木板隔出來的隔間牆，比起實體房屋的水泥磚牆作為隔間牆，當然讓房間看起來的空間更大；或是刻意沒有做出天花板上的大樑和屋內角落的支撐柱，以便讓你覺得空間夠大、夠方正、家具也更好擺設。


▲樣品屋內的隔間牆厚度、樑柱大小、開窗位置是看屋時的重點。

差異三 衣櫃的實用性

樣品屋還有一個和空間大小有關、並且要注意的地方就是，房間內設置的部分衣櫃、收納櫃可能只有象徵性的意義、不具實用性，而誤以為放上櫃子之後，房間的可用空間還有這麼大。例如一般的衣櫃縱深至少要有60公分以上，才能夠掛進衣服，但是有些樣品屋裡的衣櫃縱深尺寸只做到30～40公分，衣櫃做小一點的目的，就是要讓房間看起來大一點，這也是為什麼不少房市貸款推薦專家都建議民眾去看樣品屋時，記得帶捲尺把有疑慮的尺寸都拿來量一量。

差異四 天花板的高度

另一個隨身捲尺必須測量樣品屋的地方，就是天花板的高度。例如預售屋貸款推薦建案如果標榜每層樓「樓高3米」，實際拿捲尺測量樣品屋天花板到地板的高度「確實」是3公尺，但是別忘了，樓高3米的意思是「上、下樓地板厚度的中心線距離」，所以實體房屋的室內高度應該要再扣除25～30公分才對，結果樣品屋的室內高度拉到3公尺，明顯被代銷公司或建商放大了，目的還是為了讓民眾感覺室內空間好大喔！


▲逛樣品屋時，民眾可以去測量天花板高度。

公園綠地、河岸景觀環境向來受到許多人喜愛，尤其是住在大都市中若有這樣的開放空間，更是居住生活的重要機能，若再具備交通及生活機能便利性、舒適環境等優點，也會讓綠地公園概念宅更夯，且在疫情之下，住處鄰近公園綠地，能達到舒緩防疫密閉的居家生活，僅須短程移動又可免於疫情感染風險，都增添該機能優勢。雙北、台中市都有以「823」命名的公園，且近兩年的房價貸款推薦走勢都向上。

有趣的是，新北市、台北市與台中市都有以823命名的公園，且觀察近2年的房價走勢都呈漲幅；像是台中市823公園周邊房價，近2年漲幅8.9%，大樓產品從單坪均價28萬漲至30萬元。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台中市823公園周邊是北屯區重點房市貸款推薦區塊，11期重劃區的823公園仁美特區享有大片綠地，所鄰近的14期重劃區貸款推薦新案價格已來到4字頭。

台中市823公園周邊房價近2年漲幅8.9%，該區域也是北屯區重點房市區域。圖／google map


而今年928檔期進場新案集中的14期東側，正是823公園仁美特區，其鄰近熱鬧的崇德路商圈，包括春水堂、星巴克、UNIQLO等連鎖品牌進駐，生活機能相對成熟，還有興建中的漢神百貨、台中巨蛋等大型建設規劃，成為建商競逐的戰場，綠地景觀、商圈機能、新興重劃區成房貸款推薦市利多。

雙北方面，位在新北市中和區的823公園，陳炳辰表示，該區域房市橫跨中、永和，為首屈一指的蛋黃熱區，公園第一排甚至逼近7字頭，搶佔鬧市中一抹綠的居住氛圍相當優，周邊平均房價也往6字頭靠攏；此區域擁有中和新蘆線的永安市場站與景安站，後來環狀線又開通，成為雙捷運站點區域，早已成熟的採買飲食生活圈更增便利性，還有為數可觀的租屋市場，自住、投資兩相宜下，更讓價量表現亮眼。

至於台北市也有一個823公園，鄰近圓山大飯店，陳炳辰指出，該處周邊較無居住區塊，稍近的住宅地帶為劍潭百齡國小一帶，由於所屬南士林，多老屋物件，房價偏低，平均行情在5字頭左右；且當地有士林夜市商圈、捷運站點，也有大學生租屋族群，綠地空間也多，加上中山北路、基河路、承德路四通八達，有利區域房市貸款推薦發展，已有新案開到單坪百萬元。

房屋貸款推薦以完工狀態以及屋齡，大致上可分為預售屋、新成屋和中古屋三種類型，其中買預售屋跟成屋最大的區別，就是付款方式較為輕鬆，購置一開始的時候，「訂簽開」的費用約佔總價的10％，後續再繳交工程款與頭期款貸款推薦等即可，讓民眾圓夢築巢的門檻降低，不至於像成屋貸款推薦一樣，得立即付出約3成的自備款。

一名網友在臉書社團「買房知識家（A你的Q）」發文，她表示現今手邊只有1成頭期款的資金，於是有了想轉買預售屋的打算，且近期看中的預售屋預計會蓋3到5年，現在簽約只需付「訂金＋簽約金1成」，後續建造期間「工程0付款」，有更充裕的時間讓她繼續存款。

買預售屋跟成屋最大的區別，就是付款方式較為輕鬆，購置一開始的時候，「訂簽開」的費用約佔總價的10％，後續再繳交工程款與頭期款等即可，讓民眾圓夢築巢的門檻降低。圖／好房網News記者林和謙攝


原PO指出，她目前預估一個月可以存3萬，利用工程0付款的期間，3年不出意外可以存到108萬，剛好可以再付另1成的頭期款，之後就只剩下房貸需要繳納，她明確表明自己知道這樣做很危險，大家建議都是存三成再購買，但她還是擔憂房價貸款推薦上漲速度太快，存款跟不上，「有沒有人也這樣做過？」

貼文曝光後，有些人認為此舉太過冒險，且遇到的問題會比原PO想的更多，「曾遇過交屋貸款推薦的時候建物契稅突然翻倍，當時要突然再擠出10萬，相當吃緊，所以金流一定要穩定」、「太冒險，至少也再多存1成現金，才不會太緊蹦，而且還有貸款這關要過」、「之後的家電傢俱裝潢費用呢？再存一年？」、「我會把交屋後的貸款抓6－7成，不然到時候貸不到8成時，會進退兩難，而且還有裝潢、家具的開銷」。

但支持原PO想法的網友也有許多，認為現今房價上漲速度過快，與其繼續慢慢存不敢買，倒不如把壓力往身上一背，只要能咬牙撐過，將來享受的一定值得，「如果年終會多領不少，或者家裡可以借到周轉金就可以這麼做，因為建商如果工程提前是有可能會使後面的款項提前支付」、「房價3－5年後只會愈來愈高，不先買進，你賺的錢追不上漲價」、「我覺得可以，而且若是蛋黃區，還可以算上升值的空間，存到的不止108萬」、「我跟我老婆只存了70萬就去看房了，想買就買別怕！不然你一輩子不敢買房」。

此外，還有一名過來人表示，他曾面臨原PO相同的處境，但他已下定決心現正實行中，且認為將來一定不會後悔，「我就是這樣唷！簽約預售屋先10％自備款，一年半左右交屋，剩下10％拍款分期（交屋前）完成給付。後續20％銀行貸款分30年；有點吃緊但很有動力與目標賺錢與其一直看著房價上去，不如挑好的地段（很重要）牙一咬就買下去了！」

台南南科讓房價貸款推薦衝高，讓在地民眾大嘆漲太兇；而台南許多重劃區中，鄰近台南中西區、東區市區精華帶的水交社重劃區，較為便宜的房價吸引首購族、小資族，不過因為有福地、殯葬設施等嫌惡設施，而有一些抗性，不過也民眾並不在意。金融聯徵中心最新統計，今（2021）年第二季水交社重劃區的「水交社路」，平均房貸貸款推薦破1,200萬元，也讓人好奇是何建案讓平均房貸額度頗高？

金融聯徵中心統計，水交社重劃區的「水交社路」今年第二季平均房貸達1,264.4萬元，申貸件數29筆、房屋平均鑑估值為1,617萬元，平均房貸成數近8成，平均房貸利率1.29％是全台南市各路段最低。

水交社重劃區的「水交社路」今年第二季平均房貸達1,264.4萬元，申貸件數29筆、房屋平均鑑估值為1,617萬元，平均房貸成數近8成。圖／google map


台慶不動產台南崇德加盟店表示，水交社重劃區多是新大樓建案，新案目前單坪均價落在2字頭初，成交約22萬、23萬左右，不少是小2房、小3房產品，加上總價較低，對於不在意福地的年輕首購族、小資族來說，仍會選擇在此購屋貸款推薦。

至於水交社路第二季平均房貸額度達1,264萬元，業者分析說，該路段因有台南在地知名建商推出50多坪至近70坪較大坪數的產品，開價也稍高一點，因此總價約在近1,600萬～1,800多萬，總價偏高，因此與房貸貸款推薦額度較高也有關。

水交社重劃區貸款推薦位於南區，是台南最小的重劃區，鄰近市區擁有生活機能優勢，鄰近的台南運動場與市立體育場提供良好的綠地休憩功能；該重劃區鄰近中西區、東區的市區精華區，到新光三越商圈只要3分鐘路程，距離市區近，但又保有一段距離，剛好可避開交通阻塞、擁擠及稍吵雜的生活空間，可說鬧中取靜，也成為市區人新的居住選擇區域。此外，此重劃區附近學區完整，包括新興國小、志開國小、大成國中、家齊女中、六信高中、台南高商，整體機能還不錯。

房屋二胎申貸

當屋主繳不起房屋貸款貸款推薦，讓很多又賣不掉的房子流入法拍屋市場。此時，到法拍屋的世界裡去撿便宜，或許是不錯的選擇。不過，法拍屋市場畢竟和一般的成屋市場不太相同，標購法拍屋的民眾一定要特別留意彼此的不同點以及應變的方法：


▲買法拍屋和買一般成屋不一樣，兩者存在著很大的差異。

點交的差別

一般的中古屋貸款推薦大多是屋主拿來出售，過戶前就會搬走，不會有佔用房子的問題（屋內有房客的話，則要等到租約到期，新屋主才能請房客搬家），買新成屋則沒有屋主或房客佔用居住的問題；買法拍屋就不一樣了，為了預防房子被不明人士佔用，所以最好選擇有法院出面「點交」的法拍屋（法拍屋公布會註明這間房子是否點交），以免日後要自行花錢處理，卻還不一定能請佔用者順利搬走。

看屋的差別

購屋貸款推薦是人生一輩子的大事，最好能親身去看屋，去感受房子的採光、隔局、通風等情況，所以買成屋比買預售屋還要好的地方，就是可以看到實體的房子。偏偏現行的法拍屋制度因人力分配問題，並未提供民眾看屋的服務（只有台南地方法院之前開放部分法拍屋的看屋服務）。


▲就算看不到房屋內的隔間，也要從外觀暸解房子的採光、通風等狀況。

怎麼辦？房子還是得知道內部狀況才能出價啊！此時，可以上網找尋當初這社區建案在銷售時，提供給購屋民眾的平面圖，或是請同社區同戶別、不同樓層的住戶，讓你參觀屋內的隔局及採光的情況。當然，先準備個伴手禮再去是一定要的。

付款時程的差別

買一般的中古屋或新成屋貸款推薦，從付訂金、簽約到完全撥款、交屋，至少有1～2個的時間，可以給你籌措資金、辦理房屋貸款的充裕時間。不過，標下法拍屋就沒有這麼長的時間給你籌錢。法院規定法拍屋的得標人要在得標之後的7天之內，要補足「得標金額－法拍保證金」＝剩餘屋款，因此短期的財務壓力會比較吃緊，有意投標法拍屋的民眾別忘記這項規定。


▲平時和銀行保持良好關係，購屋時就能解決資金的問題。

房屋貸款的差別

如果覺得財務吃緊，標下法拍屋貸款推薦當然也可以像一般買成屋一樣，向銀行申請購屋貸款，但是不一樣的地方在於得標人在「7天之日」就要繳清餘款給法院，此時房子的產權還不是登記在得標人的名下，所以事前向銀行申辦的貸款不叫「房屋貸款」，而是「法拍屋代墊貸款」。 由於這項法拍屋代墊貸款是「無擔保」性質的貸款，所以貸款利率比較高（大約6~6.5%），民眾要有心理準備。不過，申辦此貸款的民眾也不必擔心利息支付會很多，因為等到繳清得標法拍屋的餘款，法院就會給你一份「不動產權利移轉明書」，再拿這個去地政事務所辦理房屋產權登記到自己名下，原先的法拍屋代墊貸款，就可以轉換為利率較低的一般房屋貸款了。

台灣房市貸款推薦火熱引發央行頻頻出手，銀行業者也配合推動因應措施，其中值得注意的是，央行點名的六都以及新竹縣、市等8個特定區域蛋白區，除了新屋估價比照中古屋貸款推薦，形成巨大落差，貸款核定成數最高也只剩下6成，民眾想買房自備款銀彈得備足。

銀行業者之所以推動限貸政策，主因就是銀行嚴控房貸貸款推薦餘額不得超過存款與金融債的3成，因此銀行的房貸放款警戒線也紛紛從過去的28.5％調整為28％。內行人就分析，當銀行房貸警戒線逐漸逼近上限，「剩餘額度產生排擠效應，低價值地區鑑價成數降低，買蛋白區資產較少的族群開始被放棄，銀行在選客人了」。

蛋白區房貸不僅新屋比照中古屋鑑價，貸款成數也只剩下6成，原本口袋不深的買房族群購屋門檻更高了。示意圖／摘自Pixabay


近期有在辦理房貸貸款推薦的民眾，對於銀行放款「變嚴了」體驗最深。PTT上一名網友就表示：「之前陪家人一起辦房貸時，常往來的銀行放款餘額與存款金融債比例已經滿了，然後要我去別家辦貸款，所以大家拼命買房，都找利率低、好貸的銀行，造成銀行額度滿了的時候，剩下能貸的只剩利率不好、審核條件嚴格的銀行能借款」。

多數網友對於銀行「蛋白區限貸6成」政策更大為不滿，痛批：「這倒楣的只會是沒資產的年輕自住客」貸款推薦、「真打房必然打到剛需啊，其他都噱頭」、「這是要逼死窮人嗎？智障政策」、「打郊區幹嘛？窮人想住郊區不行喔」、「都說買屋最難的是第一筆頭期款了！還拉高門檻，房東感謝政府德政」、「年輕人更買不起房了，離居住正義更遠了」。

房屋二胎申貸

一名男網友發文抱怨，爸爸一直逼他去考國營，讓他忍不住上網求助，引發網友熱烈討論。圖／ingimage