【大成報/記者于郁金/臺南報導】目前「臺南市都市計畫區土地變更土地融資負擔公共設施審議原則」規定，都市計畫變更案件涉及回饋之規定是以捐贈土地為原則，或經各級都市計畫委員會同意後得改以繳納代金，代金的計算方式則是公告土地現值加4成，惟為反映變更負擔回饋之公平性，「都市計畫工業區檢討變更審議規範」、「都市計畫土地融資農業區變更使用審議規範」等中央法規針對代金繳納皆已修改為以市價查估計算，內政部都市計畫委員會近期針對都市計畫變更負擔回饋案件，要求代金繳納應以市價查估為原則，故市府依全國一致規定配合檢討、修訂審議原則。

市長黃偉哲表示，早期土地徵收是公告現值加4成，現已改為市價徵收土地融資，本市審議原則將代金計算由公告現值加4成改為市價查估，可反映出公平性及受益者負擔回饋之土地正義。

市府都發局長土地融資莊德樑表示，本次修訂回饋代金之計算，以變更後之市價為原則，並考量查估市價公正性，由市府委託專業估價者辦理查估作業，並需經不動產估價師公會協審。

本市審議原則之修訂已於110年9月28日經臺南市都市計畫委員會第106次會議修正通過，相關資料可於市府都發局土地融資網站之各計畫審議會議紀錄項下查詢。(于郁金攝)

戴德梁行統計，從2019年起土地土地融資市場上演噴量秀以來，過去10個季度的平均交易量為738億元，最新統計今（2021）年第三季土地市場交易量為775億元。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，現今土地價格高漲，土地稀少的精華區更成建商要全力取得的「兵家必爭之地」，只因今天主幹道旁的地價，幾個月後恐怕就是巷內的地價。

楊長達指出，以台北市士北科（北投士林科技園區）來說，2019年承德路旁一塊位於精華處的土地土地融資、一坪150多萬，1年過後，附近巷子內、不是精華區域的一塊土地，一坪價格就來到150～160萬。另外今年初某建商在台中台灣大道以坪315萬取得一片土地，半年後其他建商在台中七期取得土地價、一坪就要320萬，位置還沒有台灣大道來得精華。

土地價格高漲，土地稀少的精華區更成建商要全力取得的「兵家必爭之地」，只因今天主幹道旁的地價，幾個月後恐怕就是巷內的地價。示意圖／業者提供


戴德梁行統計，桃園市政府在今年8、9月大規模釋出公有土地土地融資，讓桃園成為第三季土地的最大秀場，公私有土地合計爆出283億元交易量，超過其他五都。桃園青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山、青溪段等商業土地，在第三季十大交易中奪得四席，土地規模在1700～2300坪之間；以往很少被關注的機捷A20興和特區商業區土地，以總價25.36億元、單價近105萬創下該區新紀錄。

第三季土地交易類型以商業區佔最大宗，達376億元，佔本季總交易量48.5％，本季十大土地交易更由商業區佔領絕大版面，華固以44.88億元標得南港玉成段近875坪特商一土地；位於北市中正區的福音大樓坐落土地土地融資，使用分區為第三種住宅區，由國美、濟盟以39.29億元聯手取得，是本季唯一以非商業區而名列十大的土地交易。台中七期及水湳經貿園區的商業土地向來為十大交易常客，本季由遠雄及總太各攻佔一席；戴德梁行主辦標售的高雄亞灣區特貿六土地則由慶旺建設以23.8億元得標。

戴德梁行分析指出，未來營建成本已不易再回跌，成本推動的通貨膨脹將驅動房價上漲；土地土地融資稀缺的精華區，建商都卯足全力取得，只因難保今日主幹道旁的地價，幾個月後就是巷內的地價。

此外，第三季度投資市場交易額為313.2億元，較上季成長14.3%，主要資金投入在廠辦、工業廠房及辦公大樓，前兩項工業地產合計佔比達62％。累積今年前三季整體交易金額達1,050.7億，已超越去年同期水準。而壽險資金持續加碼，本季投放金額約69.5億元，約佔22%，自用及投資兼具。

民眾購買預售屋、和建商簽約時，相關的買賣契約書內容一定要看清楚！過去新北市某建商因為交屋前的土地增值稅土地融資由承購戶負擔的條文，而被新北市政府開罰。其實類似的契約條文還很多，民眾不但要知道法令上合法的規定，還要看仔細條文內容，才能確保購屋的權益。


▲不動產的總價相當高，相關買賣的條文要看清楚。

為什麼購買預售屋還有「土地増值稅」土地融資的問題？原來是以往有些建商在銷售預售屋建案時，有的會在買賣契約書裡加註「買方同意支付自簽約日起，至使用執照核發之日的土地増值稅」、「本約買賣之土地於房屋結構體完成後，辦理土地產權移轉手續」（如下圖片所示）或是「買方同意由賣方依產權移轉所需而申報土地増值稅」等條文。

然而，無論是「簽約日」、「結構體完成日」或是「賣方依產權移轉所需」的條文內容，不是對建商有利，就是語意含糊不清，以便能把蓋房子期間的土地土地融資増值稅轉嫁到購屋民眾身上。

▲圖中所寫的「買賣之土地於房屋結構體完成後，辦理土地產權移轉手續（筆尖處）」例子，後續就要由買方負擔土地增值稅，明顯和定型化契約的條文不符。

所幸過去幾年，民眾的消費者權益及意識高漲之後，這項過時的預售屋買賣契約條文已經被內政部禁止。法界人士表示，新版的預售屋買賣契約書裡早就排除這項條文規定，因為民眾買預售屋時，房子根本還沒有蓋好，怎麼可以由購屋者負擔簽約到交屋這段期間的土地増值稅土地融資呢？

現在內政部公布的「預售屋買賣定型化契約」內容，對於相關土地増值稅的支付規定是「雙方約定土地増值稅的繳納責任，以交屋日為基準」。所以如果現在還有這一條規定的預售屋買賣契約書，都是違反規定的條文，不但日後民眾與建商興訟時，法院一定是判建商敗訴之外，如果被政府單位查到類似違規條文，建商及預售屋建案的代銷公司還會被處以罰鍰。


▲民眾買預售屋的土地增值稅計算起始日，要以交屋日為基準。

值得注意的是，除了上述的土地増值稅土地融資之外，還有許多類似的條文會被寫進預售屋買賣契約書裡，購屋民眾一旦疏忽了，自身的權益就很容易被占了便宜。例如，有的預售屋買賣契約書會載明：「經乙方（指建商）以信函通知交屋日起，不論是否遷入，本戶水電費、公共設施維護費、社區管理費等，概由甲方（指買方）負擔」，或是「代為申請水、電、天然氣瓦斯，費用概由住戶負擔。」


▲預售屋買賣定型化契約明訂起算水電費的日期為通知交屋日30天後，民眾要看清楚坊間不合規定的條文（如紅線處）。

實際上，預售屋買賣定型化契約的內容則是明訂：「買方同意於通知之交屋日起30日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費。另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」所以買方不必負擔申請水、電費的費用，只有瓦斯的裝錶、保證金才由買方負擔，購屋民眾要多留意自身的權益。

購屋土地融資不怕大地震，就怕買到防震資訊不足的房子！經濟部地質調查公布活動斷層為地質敏感區，做為日後政府或建商在開發土地土地融資時，優先做好地質調查、安全評估計畫之用。另外，地質學者強調，地質敏感區也不代表是危險地區，民眾購屋時還是要以房子的「耐震」度做為優先的考量。


▲地調所最新公布的5條活動斷層地質敏感區，有3條位在東部的花蓮縣。圖為花蓮的海岸山脈。

所謂「地質敏感區」分為2大類型、4種情況，分別是防災型的活動斷層、山崩與地滑，以及保育型的地質土地融資遺跡、地下水補注地質等。依據地質法第5條的規定，中央主管機關要把這些具有特殊地質景觀、或有發生地質災害之虞的地區公告為地質敏感區，讓各機關及民間進行土地開發前的地質調查及安全評估之用。因此民眾不必過度聯想這些就是危險區域，而是購屋前要記得查閱此建案基地相關的地質調查、安全評估資料。

地質敏感區分類及部分區域

分類項目
位置

活動斷層
車籠埔、米崙、大甲、九芎坑、瑞穗、奇美斷層

山崩地滑
宜蘭、屏東、南投縣、台北市、新北市

地下水補注
台北盆地、屏東平原、濁水溪沖積扇

地質遺跡
基隆河壺穴、南投武界、嘉義瑞里

資料來源：地質調查所

除了住宅底下的地質之外，房子的結構和其耐震程度也有密切的關聯。目前國內最常見的建築結構分別是鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）和鋼骨結構（SC），這三種建築結構都自有優、缺點。SC結構的房子最能抵擋地震土地融資的危害，但是造價較為昂貴；RC蓋的房子則不會因為地震而劇烈搖晃，但是會有產生裂縫的風險；SRC結構的房子兼具SC、RC性能的優點，但缺點是施工過程較為繁複。


▲SC結構的房子當地震來襲時會搖晃較大，但是卻不容易倒塌。

其次，如果想買個耐震土地融資程度好一點的住宅，其外型設計也不能不注意。以同樣建築結構的大樓而言，外形設計越簡單、越方正的建築等，可以獲得更好的耐震強度。例如正方形、長方形的外形建築物耐震性能一定比多邊形、L字、ㄩ字形、大樓還要好，原因是地震產生晃動時，外形複雜的房子在樑柱接縫、牆面轉角等地方將出現巨大的剪力、扭力，建築結構的斷裂的風險也就隨之升高。

▲外形越簡單的大樓建案，地震來臨時的耐震度越好。

桃園航空城計畫的地主遷出後，轉往鄰近蘆竹區的大竹地區購買透天厝產品。（圖／NOWnews資料照片）

桃園航空城7月7日通過內政部審議，並於7月15日至8月13日期間辦理地上物土地融資的公告徵收，預計將會有6000戶拆遷，預計將有一波遷徙潮，而在地房仲表示，在去年11月土地徵收公告及禁止移轉規定前，許多地主、屋主選擇將土地土地融資、地上物賣給建商，獲得一筆資金後，就近轉往鄰近的蘆竹、青埔地區購屋。

位於桃園市大園區的桃園航空城計畫為近年來最大的開發計畫，隨著開發計畫進行，所在地的住戶也逐漸遷出，他們傾向在熟悉的生活領域找房，工作、買菜都方便，因為獲得一筆金錢，而投資對長輩而言又太複雜，因此他們也會將資金投入保值、增值的房地產中。

信義房屋大竹店主任戴仁宏表示，今年以來，大竹地區來自桃園航空城計畫所在地的購屋族群約佔2-3成，他們大多是建商向屋主或地主購買土地土地融資後，獲得一筆現金，因有搬遷的時間壓力，加上有資金，剛需很強。

戴仁宏表示，這些大園地區的地主或屋主，原先多住3-40年的透天厝，因此換屋需求，多數選擇與原居住環境相近的房屋類型，而蘆竹區的南崁地區因為住宅集中，透天類型稀少，因此這些人鎖定於大竹地區，仍有部分的透天厝，屋齡15年內、總價約1400-1500萬。

信義房屋青埔A19店店長黃范銘表示，自今年5月以來，陸續有桃園航空城拆遷戶、地主土地融資來青埔購屋，分為2個族群，中老年人傾向透天厝，而位於桃園高鐵站區域的青商路土地融資，有部分屋齡10年內、總價1500-2000萬左右的透天厝。

黃范銘近一步表示，而年輕族群則是位於25-40歲之間，大多尋找大樓三房、總價約1000多萬的房屋，會希望近捷運、高鐵站，方便通勤、房屋也較保值。

台灣進入軌道經濟新紀元了嗎？根據信義全球資產統計，今年前九月上市櫃法人投資，桃園土地總金額來到174億元，較去年一整年成長11%，主要交易亮點就在青埔高鐵特定區、A7、A20站等捷運沿線區域，而交易額最高的在台中，同樣跟軌道經濟因素有關。商仲直言，今明兩年的土地土地融資買賣熱，將是全台遍地開花。

屏東墾丁大街黃金地段上168坪的店面土地土地融資法拍案，二拍以1.6億多元的高價拍出，換算一坪等於要一百萬元，幾乎跟市價差不多。當地民眾普遍認為法拍這個價錢有點高，房仲業則解讀，投資者應該是看好疫情後的國旅市場而提前佈局。

六少爺燒烤店就位在墾丁大街最熱鬧的精華地段上，佔地超過百坪土地融資，是墾丁大街上少見的大店面，土地所有權人唯鮮國際公司因為積欠銀行人債務遭到法拍，最近以1.6億多元的高價拍出。法拍標為六筆近168坪的相連土地土地融資和店面，除了租給燒烤店外，還有一棟四層樓的民宿。今年八月份，首拍底價1.9億多元，無人投標流標，10月5日疫情指揮中心放寬對娛樂休閒和森林遊樂區的防疫限制，隔天二拍就拍出1.6億多元，比底價1.58億多還多出百餘萬元，換算168坪的土地土地融資，等於一坪近百萬，幾乎和市價土地融資看齊。根據了解，得標人是台中一間公司，但物件註明不點交，買受人得自行處理燒烤店和民宿的使用問題。無論是因為疫情趨緩而拍下，或者只是巧合，已經在當地掀起話題。（民視新聞／洪明生 屏東報導）

交通部鐵道局今年積極辦理高鐵車站土地融資特定區開發，

繼台中車站與桃園車站後，

示意圖。圖／住宅週報提供

嘉義市西區社會住宅「博愛安居」，位於博愛路的大潤發對面，共205戶。本報資料照片

今年土地土地融資交易大熱，雖然第二季有本土疫情干擾，但根據瑞普萊坊市場研究部統計前三季土地累計交易金額2302億元，較去年略減15%，仍是歷年次佳。瑞普萊坊總經理劉美華表示，受惠於台商回流、供應鏈重組，再加上超低利率、抗通膨買盤出籠，廠房、商辦、住宅的強烈剛性自用、置產需求，帶動開發商及自用客大舉進軍土地市場。

今年土地投資以台中的市況最熱，前三季成交540億元，遙遙領先桃園的465億元與新北的331億元。且台中前三高價全是由市政府標售土地融資締造，包括由鉅建設李友錚以72億元標得水湳經貿園區文商區土地土地融資，白天鵝聯手達麗建設及寶佳旗下大華建設，分別以44.2、38.96億元標得烏日高鐵站周邊商業區土地。

台中前三季土地交易金額居六都之冠，其中又以市府標售土地創高價。圖／業者提供


劉美華說明，顯示台中空間發展結構即將因為產業升級、交通建設而轉型，因此建商開始大手筆布局外圍新興區域的商用不動產，而台中市政府的土地土地融資標售活動已成為投資指標。

劉美華分析，從三個面向可看出台中市的投資亮點。首先，從人口紅利來看，根據內政部戶政司資料，台中不但人口數281.8萬人，是全台第二大城，而且近10年的戶數、人口數分別呈現17%、6%增長，遠大於全國平均的12%、1%。

從年齡結構來看，台中人口的年齡中位數為41.08歲，低於全台的43.04， 20到60歲的青壯人口高達170萬，僅次於新北242萬人，而佔人口比例60.53%，也遠高於全國的59.07%，是勞動力豐沛且生產力旺盛的縣市，最能吸引產業投資。

其次，從消費力來看，根據行政院主計總處家庭收支調查，全台平均每人可支配所得中位數一年為32萬265元，七大都會區以雙北39萬8496元、35萬4785元最高，再來就是台中的32萬558元，比新竹的31萬4447元還高。

劉美華表示，從蟬聯10年百貨店王寶座的台中新光三越，到日本三井集團投資了兩個大型購物中心，再到近期北屯漢神以及烏日高鐵站的超級娛樂購物城的雙雄爭霸，都反映了台中位於台灣中部樞紐，除了是產業、就業的首選，更有匯集消費、休閒的強大磁吸力。



若從投資面向來看，台中市核發建造執照面積從2018年起就是全國第一，建築投資土地融資底氣十足，而今年前七月的商業類、工業、倉儲、辦公、服務等核發面積超過30萬坪，佔六都近3成，為全國第一，甚至是台北市的3倍，這代表台中招商引資已經進入實質開發階段，未來將引進更多的產業活動及人口。

劉美華指出，產業需求穩定，也帶動地價上漲，以不動產投資需求穩定以發展時間最長、產業類型豐富的台中工業區為例，實價登錄近十年土地價格已從每坪17.8萬元漲到33.0萬元，累計增幅高達85.4%，平均每年漲9.5%。



以目前瑞普萊坊受託標售的台灣寶僑位於台中工業區二十四路廠房來說，因基地規模超過1500坪、面寬超過80米，區域及個別條件均可充分滿足製造、倉儲、研發、物流、辦公室等各種使用需求，已有多組在地廠商因應擴廠需求，積極評估中。

劉美華認為，近期製造業投產的自用需求殷切，再加上通膨因素加快投資決策，台灣工業地產面臨前所未有的爆炸性榮景，市場不但價格攀升、供不應求，而且去化時間極短，預期在央行進一步對閒置工業區土地進行抵押貸款管制之下，資產活化、處分的需求會持續升溫。

台北市東區捷運後山埤站附近，一座百年歷史的土地公廟，土地土地融資一坪要價四百萬，早期沒和鄰近的三陽集團地主分割土地，後來地主欠債，地遭法院查封，土地公廟土地也一起被拍賣，投資客以九千萬元得標後，立刻向法院提出拆廟還地土地融資請求，百年老廟恐怕淪為無殼蝸牛。